Wohnungen sind knapp, vor allem bezahlbare. Viele Städte wollen etwas daran ändern. Besonders beim Sozialbau übersteigt der Bedarf deutlich das Angebot. Wie ist die Lage in Hamburg und anderen großen deutschen Städten?
Von Maria Gassner, Francine Sucgang, Maylin Rivero, Joana Kimmich und Anita Stall
Titelbild: Joana Kimmich
In Deutschland steigen die Baukosten rasant. Der Grund: Steigende Materialkosten durch die Corona-Pandemie und den Ukraine-Krieg. Im zweiten Quartal von 2022 stiegen die Preise im Wohnbau um mehr als 17 Prozent. Das ist der höchste Preisanstieg seit 1970.
Baubranche blickt 2023 skeptisch entgegen
Im Dezember 2022 sprach der Zentralverband Deutsches Baugewerbe von einer „Talfahrt im Wohnungsbau”. Dessen Hauptgeschäftsführer, Felix Pakleppa, glaubt nicht an eine Trendumkehr innerhalb der kommenden Monate. „Das ist der dritte Monat in Folge, wo im Wohnungsbau die Aufträge in deutlich zweistelliger Höhe ausbleiben. Das ist ein Rückgang um fast 26 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.” Mit dem derzeitigen Preisanstieg für Baukosten sieht es auch für 2022 nicht gut aus, was den Neubau von Wohnungen angeht.
Wohnen in Deutschland: Hier ist die Miete am teuersten
Zwischen 2010 und 2021 sind die Mieten in Deutschland fast kontinuierlich angestiegen. Es gibt dabei große Unterschiede zwischen Metropolen und Peripherie. Deutschlandweit lagen vor zehn Jahren die Angebotsmieten pro Quadratmeter noch bei sechs Euro, 2021 dagegen bei fast zehn Euro im Schnitt.
Deutsche müssen durchschnittlich knapp 30 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Kaltmiete ausgeben (Stand: 2018). Die Wohnungsgröße liegt im Mittel in Deutschland derzeit über alle Wohnungsarten bei 92 Quadratmetern, aufgeteilt auf 4,4 Wohnräume (Stand: 2021). Pro Einwohner*in stehen 47,7 Quadratmeter zur Verfügung. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts sind etwa die Hälfte der Wohnungen Eigentumswohnungen.
Wer mietet und arm ist, lebt besonders beengt
Menschen, die zur Miete leben, wohnen im Schnitt auf 72,3 Quadratmetern. Metropolen wie Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt liegen unter dem Schnitt mit 67,2 Quadratmeter pro Wohnung. Bei Eigentumswohnungen sind es durchschnittlich 120,5 Quadratmeter je Wohnung, 108,1 Quadratmeter in den Metropolen.
Was nicht überrascht: Wer arm ist, hat auch wenig Platz. Eine Wohnung gilt per europäischer Definition als überbelegt, wenn einer alleinlebenden Person weniger als zwei Zimmer zur Verfügung stehen.
Armutsgefährdete Personen sind besonders betroffen: Mehr als jede fünfte hatte 2019 zu kleinen Wohnraum. Rund zwölf Prozent der alleinlebenden Personen in Deutschland leben nach dieser Definition in zu kleinen Wohnungen. Bei Alleinerziehenden mit Kindern liegt die Quote sogar bei 19 Prozent. Über die gesamte Bevölkerung lebt in Deutschland jede zehnte Person auf zu engem Raum (Stand: 2022).
Was ist sozialer Wohnungsbau?
Sozialwohnungen sind ein wohnungspolitisches Mittel, um Mietkosten zu senken. Man spricht auch von öffentlich gefördertem Wohnraum. Das bedeutet, dass der Mietpreis durch staatliche Zuschüsse oder Darlehen gesenkt wird. So sollen Menschen unterstützt werden, die am freien (privaten) Wohnungsmarkt mit ihren finanziellen Mitteln keine angemessene Wohnung finden können.
Zuständigkeit und Regeln für geförderten Wohnraum
Die bundeseinheitlichen Regeln für sozialen Wohnungsbau regelt das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG). Zuständig dafür, diese Wohnungen bereitzustellen, sind allerdings seit der Föderalismusreform im Jahr 2006 die Bundesländer. Das bedeutet: Das Gesetz macht der Bund, für dessen Umsetzung sind aber die Länder verantwortlich. Auch für die Finanzierung sind die Länder verantwortlich, auch wenn sie vom Bund dabei finanziell unterstützt werden. Das WoFG gibt grobe Maßstäbe vor, die Länder haben aber einen Spielraum, wie sie den sozialen Wohnungsbau ausgestalten.
Deshalb ist dieser auch in allen untersuchten Städten unterschiedlich ausgestaltet. Das betrifft zum Beispiel auch die Einkommensgrenzen, die in den Ländern und Kommunen leicht verschieden sind. Das ergibt deswegen auch Sinn, weil Sozialstrukturen, Mieten und Einkommen in verschiedenen Wohnlagen ebenfalls variieren können.
Wer kann eine Sozialwohnung in Hamburg bekommen?
Hamburg differenziert bei gefördertem Wohnraum zwischen „klassischen Sozialwohnungen“ (1. Förderweg) und „Mietwohnungen für Menschen mit mittleren Einkommen“ (2. Förderweg). In allen Städten gibt es mehrere Förderwege, die sich leicht unterscheiden.
Nach den Angaben der Stadt Hamburg sind fast 40 Prozent aller Hamburger Haushalte nach dem 1. Förderweg berechtigt, eine Sozialwohnung zu beziehen. Nach dem 2. Förderweg sind es sogar knapp 50 Prozent aller Hamburger Haushalte.
Die Einkommensgrenzen sind im Hamburgischen Wohnraumförderungsgesetz festgelegt. Die Informationen zu den Einkommensgrenzen gibt die Stadt auch auf ihrer Website bekannt. Demnach liegt die jährliche Einkommensgrenze bei „klassischen Sozialwohnungen“ (1. Förderweg) bei 17.400 Euro netto im Jahr, für Haushalte mit zwei Personen bei 26.100 Euro netto.
Bei geförderten Wohnungen für „mittlere Einkommen“ liegt die Einkommensgrenze für Alleinstehende im 2. Förderweg bei 19.800 Euro netto pro Jahr. Für ein Zweipersonenhaushalt liegt die Einkommensgrenze im 2. Förderweg bei 29.700 Euro netto Jahreseinkommen. Leben auch Kinder oder weitere Personen im Haushalt, erhöht sich die Einkommensgrenze.
Nach Angaben der Stadt lag der Quadratmeterpreis dieser „klassischen Sozialwohnungen“ 2019 bei 6,60 Euro pro Quadratmeter. Bei den Wohnungen nach dem zweiten Förderweg im selben Zeitraum mit 8,70 Euro etwas höher. Eine Sozialwohnung beziehen können nur Menschen, die einen amtlichen Wohnungsberechtigungsschein haben.
Was ist ein Wohnberechtigungsschein?
Der Wohnberechtigungsschein ist ein Nachweis, der zum Bezug einer Sozialwohnung berechtigt. Er wird auch § 5 Schein genannt. Dieser wird vom Bezirksamt ausgestellt, wenn Personen innerhalb der Einkommensgrenzen liegen. Damit können sich Berechtigte dann auf Sozialwohnungen bewerben, die günstiger sind.
Wer einen Wohnberechtigungsschein bekommen kann und was das ist, ist grob bundeseinheitlich geregelt. Ausgestellt wird ein Wohnberechtigungsschein nur für den Ort, wo er beantragt wird. Folglich ist ein in Hamburg ausgestellter Schein auch nur im Hamburger Stadtgebiet gültig. Er gilt zunächst für ein Jahr.
Ob Hamburger*innen einen Anspruch auf eine Sozialwohnung und damit den Wohnberechtigungsschein haben, kann unter hamburg.de/wohnberechtigungsschein überprüft werden. Ebenfalls können die Scheine mittlerweile online beantragt werden. Welche Unterlagen notwendig sind, kann auf der Website der Stadt Hamburg eingesehen werden.
Dringlichkeitsschein für Menschen in Notsituationen
Ein Dringlichkeitsschein bescheinigt, dass man sich in einer Notlage befindet und deshalb besonders dringend und zeitnah eine Wohnung braucht. Dazu gehören etwa von Wohnungslosigkeit bedrohte Personen, kranke oder ältere Menschen, Menschen, die aus dem Gefängnis entlassen werden oder vor der Räumung stehen. Beantragen muss man den Schein beim Wohnungsamt. Wer einen Dringlichkeitsschein beantragen möchte, muss mindestens seit drei Jahren in Hamburg leben.
Wohnungspolitik deutscher Metropolen im Vergleich
In Deutschland ist die Anzahl der Sozialwohnungen zwischen 2006 und 2019 um fast eine Million geschrumpft: von etwas über zwei Millionen auf rund eine Million Sozialwohnungen. Die Zahlen stammen aus Bundestagsdrucksachen und wurden von der Bundeszentrale für politische Bildung (bpb) aufbereitet.
Hamburgs Ziel: 10.000 neue Wohnungen im Jahr
Hamburg will jedes Jahr den Bau von 10.000 neuen Wohnungen genehmigen. Für 2022 hat sie ihr Ziel mit 10.377 sogar leicht übertroffen. Ein Jahr zuvor hat die Stadt ihr Ziel jedoch knapp verfehlt. In den Jahren davor, also von 2016 bis 2020, hat sie ihr Ziel hingegen immer erreicht, zum Teil sogar übertroffen.
Bedarf an geförderten Wohnungen wird nicht gedeckt
Nach den Zahlen des Statistikamts Nord standen in Hamburg (Stand: 2021) insgesamt circa 80.000 Sozialwohnungen zur Verfügung. Das sind sieben Prozent aller Hamburger Wohnungen. Jedoch sind 40 bis 50 Prozent aller Hamburger Haushalte berechtigt, eine geförderte Wohnung zu beziehen. Hier klafft eine große Lücke.
„Weshalb schrillen da nicht sämtliche Alarmglocken?“
Nicht jeder angefangene Sozialwohnungsbau endet mit einer fertigen Wohnung. 2021 wurden statt der angestrebten 3000 geförderten Wohnungen in Hamburg nur 1900 fertiggestellt. „Weshalb schrillen da nicht sämtliche Alarmglocken und werden mit Hochdruck Pläne erarbeitet, wie die dringend benötigten günstigen Wohnungen realisiert werden können?“, fragt Heike Sudmann, wohnungspolitische Sprecherin der Fraktion Die Linke Hamburg in der Bürgerschaft.
Köln: Zielmarke von 6000 neuen Wohnungen verfehlt
Die Stadt Köln hat sich als Ziel gesetzt jedes Jahr 6000 neue Wohnungen fertigzustellen. Sowohl 2019 als auch 2020 hat die Stadt dieses Ziel verfehlt. So wurden im Jahr 2020 nur 2013 Wohneinheiten fertiggestellt. Das sind sogar noch weniger, als im Jahr davor. Ein Grund dafür könnten die Lieferschwierigkeiten für Baumaterialien während der Corona-Pandemie sein, von denen auch andere Städte betroffen sind.
2021 gab die Stadt Köln ihre Förderzusage für 1254 Sozialwohnungen. So hoch war der Wert seit 20 Jahren nicht mehr. Trotzdem schneidet Köln im Vergleich mit Hamburg in diesem Punkt insgesamt schlechter ab.
2010 bis 2021: Sozialwohnungen in Köln rückläufig
Laut des Statistischen Jahrbuchs für Köln gab es 2010 noch 42.360 Sozialwohnungen (1. Förderweg). 2021 waren es hingegen nur noch 37.916. Das bedeutet: Auch in Köln gibt es immer weniger Sozialwohnungen. „Die Zahl ist gesunken, weil jedes Jahr Wohnungen aus der Sozialbindung fallen und nicht ausreichend kompensiert werden können“, so eine Sprecherin der Stadt Köln. Durch Neubau und Modernisierung könne die Lücke nicht so schnell geschlossen werden.
Sozialbindung bedeutet, dass eine Sozialwohnung für mehrere Jahre verpflichtend auch als solche vermietet werden muss. Je nach Bundesland liegt der Zeitraum zwischen zwölf und 20 Jahren.
Kölner Sozialwohnungen wurden kurzzeitig mehr
Auch wenn die Tendenz nach unten geht, hat es Köln zwischen 2015 und 2021 geschafft, mehr Sozialwohnungen anzubieten. 2015 waren es 37.464 Sozialwohnungen. Kurze Zeit später, im Jahr 2021, waren es etwa 500 Wohnungen mehr. Im Klartext: Auf kurze Zeit gesehen steigt das Angebot, auf lange Zeit gesehen sinkt es trotzdem.
Frankfurt: Mehr Baugenehmigungen, weniger Fertigstellungen
In Frankfurt am Main wurden 2021 4819 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt. Davon wurden allerdings nur 3914 Wohnungen in dem Jahr fertiggestellt. Aber immerhin: Es ist der drittbeste Wert seit zehn Jahren.
Nur 41 neue Sozialwohnungen in Frankfurt in einem Jahr
Waren es im Jahr 1990 noch 67.980 Sozialwohnungen, sank das Angebot im Jahr 2000 auf 41.324 Wohnungen. 2020 waren es nur noch 30.477. Gerade einmal 41 neue Sozialwohnungen wurden in diesem Jahr fertiggestellt.
Die Frankfurter Rundschau berichtete im Februar 2022, dass Ende 2020 noch etwa 22.832 Menschen eine geförderte Wohnung in Frankfurt suchten. Einem Bericht der Stadt zufolge, lag der Bestand an „klassischen Sozialwohnungen“ 2020 insgesamt bei 22.773 (1. Förderweg), darüber hinaus gab es 7704 Wohnungen mit Belegungsrechten und 4835 Wohnungen für höhere Einkommensklassen. Der Anteil geförderter Wohnungen insgesamt läge demnach bei 7,5 Prozent.
Die Vermittlungsquote, also das Verhältnis zwischen den registrierten und den vermittelten Haushalten, lag zum Jahresende 2020 bei 14,8 Prozent. Das heißt: Auch hier übersteigt der Bedarf deutlich das Angebot.
Wohnungsbau in Berlin nimmt ab
In Berlin wurde von Januar bis September 2022 der Bau von 11.813 neuen Wohnungen bewilligt. Das ist weniger als noch im Jahr davor. Dabei setzt sich die Stadt selbst eigentlich andere Ziele.
Bündnis: Berlin will 100.000 neue Wohnungen bis 2026
Im Juni 2022 wurde ein neues Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen beschlossen. Daran beteiligt sind Vertreterinnen und Vertreter des Landes Berlin, der kommunalen und privaten Wohnungswirtschaft, der Industrie- und Handelskammer Berlin sowie der Wohlfahrtsverbände.
Das Ziel des Bündnisses: mindestens 100.000 neue Wohnungen bis Ende 2026. Auf die einzelnen Jahre heruntergerechnet wären das von 2022 bis 2026 jedes Jahr 20.000 neue Wohnungen. Das wären sogar mehr Wohnungen als in Hamburg jedes Jahr bewilligt werden. Ob dieses Ziel erreicht wird, lässt sich erst 2026 sagen.
Eine Million Berliner*innen haben Anspruch auf Sozialwohnung
Nach den Angaben der Stadt Berlin gab es 2019 noch rund 95.000 Sozialwohnungen. 2021 waren es 97.321. Das bedeutet, dass in diesem Jahr nur 4,87 Prozent der Berliner Wohnungen Sozialwohnungen waren. Die TAZ berichtete im September 2022 von 88.901 mietpreisgebundenen Wohnungen in Berlin (Ende 2021) und dagegen fast eine Million Berliner*innen, die Anspruch auf eine geförderte Wohnung hätten.
Eine Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen begründet: „Gesunken ist die Zahl der Sozialwohnungen, weil Wohnungen aus der Bindung gefallen sind und zunächst keine neuen Sozialwohnungen gebaut wurden. Ab 2015 wurde neu gebaut.“
Der Soziologe Andrej Holm setzt sich an der Humboldt Universität zu Berlin mit Gentrifizierung und Wohnungspolitik auseinander. Er ist im vergangenen Jahr als Sachverständiger vor der Expertenkommission zum Volksentscheid zur Enteignung großer Wohnkonzerne aufgetreten. In seiner Stellungnahme zur „Lage der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin“ schreibt auch er: „Die Versorgungslücke mit leistbaren Wohnungen umfasste im Jahr 2018 fast die Hälfte aller Berliner Haushalte in Mietwohnungen.“
Wohnungsbau: München verfehlt selbstgestecktes Ziel
Mit dem Programm „Wohnen in München“ steckt sich die Stadt selbst das Ziel, jedes Jahr 8500 neue Wohnungen zu bauen. Dafür erhöhte die Stadt ihre Ausgaben für den Wohnungsbau im Jahr 2022 sogar um zwei Millionen Euro für die nächsten sechs Jahre. Im Zeitraum von 2017 bis 2021 erreichte München jedoch nicht ein einziges Mal dieses Ziel, auch wenn die Stadt 2020 mit 8289 fertiggestellten Wohnungen nur knapp darunter lag. Von den 8500 neuen Wohnungen, die jedes Jahr entstehen sollen, plant die Stadt 2000 für Wohnungen im geförderten und preisgedämpften Segment ein.
Sozialbau in München: Mehr Bedarf als Angebot
Nach dem Münchner Wohnungsbauatlas des Jahres 2022 standen in München im Jahr 2020 rund 43.300 Wohneinheiten geförderter Wohnraum zur Verfügung, das sind etwa fünf Prozent des gesamten Wohnungsbestandes.
Rund 45 Prozent der Haushalte in München liegen innerhalb der Einkommensgrenzen für geförderten Wohnraum. Der Bedarf an geförderten Wohnungen (12.600 Registrierungen) übersteigt das Angebot (3.900 Vergaben).
Bilanz: Wer wenig Geld hat, für den gibt es kaum Platz
Die meisten der verglichenen Städte wie München und Köln bleiben deutlich hinter den selbst gesteckten Zielen beim Wohnungsbau. Was alle Städte jedoch gemeinsam haben, ist, dass der Bedarf an sozialem Wohnungsbau das Angebot übersteigt. Besonders drastisch ist die Entwicklung auch im Hinblick auf die Hyperinflation, denn je weniger Einkommen Menschen haben, desto eher geben sie alles für den alltäglichen Gebrauch wie Miete, Energie und Lebensmittel aus. Andere Einkommensschichten können dagegen oft auf Erspartes zurückgreifen.
Die Mietbelastung ist in allen Städten vor allem bei den unteren und mittleren Einkommen bereits sehr hoch. Das Problem des fehlenden sozialen Wohnraums hat das Potential, sich durch die Preissteigerungen bei den Wohnnebenkosten vor allem bei diesen Einkommensschichten noch einmal deutlich zu verschärfen.
Des Weiteren ist der Anteil an Sozialwohnungen in den verglichenen Großstädten rückläufig oder stagniert. Das liegt daran, dass viele Sozialwohnungen nach und nach aus der Bindung fallen. Hamburg bewilligt im Vergleich mit Köln, Frankfurt, Berlin und Köln zwar viele neue Wohnungen, doch beim sozialen Wohnungsbau beträgt der Anteil auch nur etwa acht Prozent. Dabei wäre jeder zweite Haushalt in Hamburg berechtigt, eine Sozialwohnung zu beziehen. In allen Städten liegt der Anteil an Sozialwohnungen am gesamten Wohnungsbestand im einstelligen Bereich, zwischen sechs und acht Prozent.
Und jetzt?
In Berlin hat die Initiative „Deutsche Wohnen enteignen“ Druck gemacht. In Hamburg gibt es nun eine Bürgerinitiative, die daran anknüpft. Die Deutsche Wohnungsbaupolitik läuft nicht gut und der Druck steigt.
